Як правильно продати квартиру по іпотеці

Содержание

Як продати квартиру в іпотеку - законні способи

Покращити свою житлоплощу за допомогою позики від кредитної організації з різних мотивів можуть замислитися над зміною житла ще до того, як розрахуються по боргу. Завдання продати або поміняти житло ускладнена його обтяженням: придбана квартира не повинна перебувати в заставі або обмежуватися в розпорядженні. Однак виходи все ж є.

Чи можна продати квартиру в іпотеку

Ймовірні схеми продажу:

  • Погасити кредит раніше терміну виплати. Для угоди потрібен покупець, який погодився купити обтяжену заставою нерухомість і розташовує потрібної для угоди сумою.
  • Залучити інший банк для перекредитування. Фінансування здійснюється за рахунок знову з'явився кредитора.
  • Реалізувати заставну. Це можливо через відкриття депозитної комірки, де боржник отримує заставну і здатний продати квартиру звичайним шляхом.
  • Змінити позичальника. Продаж квартири в іпотеку відбувається через свій банк-заставодержателя, якщо набувач потребує кредитних ресурсах.

Наведені способи - часто практикуються, а не обов'язкові до виконання. У конкретній ситуації кредитор виносить рішення сам, обов'язкових дій не передбачено. Варіанти організація підшукує, захищаючи власну вигоду. Важливо, вирішивши продати житлоплощу, отриману за рахунок іпотеки, діяти у згоді з заставоутримувачем, кредитною організацією.

Як продати іпотечну квартиру

Продаж квартири з обтяженням по іпотеці повинна починатися з дозволу банку. Здебільшого, договір передбачає умову, що власність реалізується за згодою заставодержателя при остаточному розрахунку по боргу. Слід упевнитися у відсутності штрафу за достроковий розрахунок. Його наявність не заборонить вам погасити кредит, але збільшить тягар витрат. Підсумок може бути невигідним.

Продаж іпотечної квартири передбачає участь таких суб'єктів, як:

  1. продавець - заставодавець;
  2. банк - заставодержатель;
  3. новий власник житла.

Заручившись схваленням банку, продавець починає з пошуку покупця, виписки з квартири всіх мешканців, вибору варіанту розрахунку: дострокової повної сплати боргу, закладений, допомоги банку. Продавець, зацікавлений у швидкій реалізації, повинен бути готовий до варіанту з дисконтом - зниженням вартості своїх квадратних метрів. Знижка виправдана і тим, що покупець при існуючому заставі має певні ризики.

Це найпростіший, вірний і, на перший погляд, легкий шлях. Дострокове погашення і подальше зняття застави не проблема: важче взяти гроші для погашення кредиту, тим більше коли вже є як мінімум один борг. Якщо продавцеві пощастило, його покупець має засоби, проінформований про знаходження квартири в заставі, зацікавлений і готовий до операції, важливо:

  • розраховуватися від імені позичальника або офіційного поручителя;
  • покласти гроші на банківський рахунок, з якого була отримана іпотека;
  • отримати свідоцтво від кредитної установи про зняття заборони на обтяження нерухомості.

Спосіб використовується переважно для нової нерухомості при завершенні будівництва. Продавець і особа, яка купує квартиру, з паспортами оформляють наміри у нотаріуса. Закрита іпотека, знятий заставу дають підставу звернутися в реєстраційну палату, щоб оформити договір купівлі-продажу або переукласти договірні відносини по пайовій участі в новобудові.

Продаж квартири самостійно

Можливого набувача вашого житла слід обов'язково попередити про існуючий обмеження, щоб не було непорозумінь або сумнівів у чесності операції при продажу квартири самостійно. Покупець, який бажає здійснити операцію, звертається в банк, де з ним укладається попередній документ на придбання квартири і нотаріальним чином завіряється. Наступні дії вчиняються через депозитну комірку того ж банку.

Набувачем вносяться готівкові грошові кошти, необхідні для кредитного гасіння в першу банківську комірку. Сума, яка залишається до сплати після закінчення процедури, йде в другу. Після цього звільняється закладене майно, підписується договір на придбання квартири. Доступ для сторін угоди до осередків можливий, коли закінчена стандартна реєстрація, а продаж іпотечного житла завершена.

Банки можуть надати допомогу позичальникові-заставодавцю з продажем квартири переважно з причин, пов'язаних з втратою доходу або з сімейними обставинами (наприклад, розлучення). Закладене житло до продажу пропонується тим, хто хоче купити майно за низькою ціною і з оформленою іпотекою. Позиковий процес для нових кредитоотримувачів стандартний. Переоформлення знаходиться у веденні кредитно-фінансової організації, а замінний боржник лише підписує продаж боргового обставини.

Треба бути готовим, що скупчилися процентні нарахування треба сплатити самостійно: до вартості відчужуваної власності вони не відносяться. За правилом, тільки власник оплачує послуги за користування позиковими ресурсами. Якщо до часу угоди вже віддана велика частина кредиту, а залишок менше вартості житла - цю різницю слід виплатити вам.

Як продати квартиру в іпотеку Ощадбанку

Великий гравець сфери іпотечного фінансування, Ощадбанк не відмовляє своїм клієнтам, опиняючись сам у виграші, отримуючи вигоди від нового кредитного договору. Якщо вашу причину перепродати житловий заставу (наприклад, ви не здатні обслуговувати борг) вважатимуть поважної, банк дасть згоду, щоб отримати назад свої вкладення. Банком створено електронний майданчик для реалізації активів, в тому числі і приватних осіб, для інформування про майно, що продається майно максимально можливої ​​кількості бажаючих.

Гарантувати умови, аналогічні тим, що були у початкового позичальника, установа не може. Продаж квартири в іпотеці Ощадбанку можлива на умовах:

  • Сплати повного боргу набувачем, для чого з ним потрібна попередня письмова домовленість для запевнення зобов'язань нового власника завершення угоди.
  • Перекредитування новим обличчям при укладанні, що він відповідає вимогам програм.
  • «М'якого» варіанту. Якщо клієнт не знайшов кошти і способи для повного розрахунку до реалізації застави, за угодою про наміри він отримує завдаток і довідку від банку про зняття обтяження. За оновленою виписці від реєстратора завершується розрахунок і оформлення права іншого власника.

Як продати квартиру в іпотеку ВТБ 24

Цей банк, як будь-кредитна установа, зацікавлений в поверненні наданих коштів. Продаж квартири в іпотеці ВТБ 24 можлива через офіційний сайт: тут з'являються пропозиції пільгово купити нерухомість, що знаходиться в банківській заставі. Розглядається готівковий платіж, або банк готовий запропонувати кредит на прийнятних умовах:

  • відсоток - від 12 річних;
  • первісна частка платежу - від 20%;
  • термін - до 30 років.

Оцінка об'єкта відбувається за участю банку, який контролює відповідність пропозиції ринковою ціною і обсягом боргу. Звертаючись в ВТБ 24 з наміром про продаж, готуйтеся правильно дати пояснення про необхідність цього рішення і інших факторах. Банк ретельно планує співпрацю з новим власником, в чиїй фінансової стійкості треба ретельно упевнитися, і йому потрібна достовірна інформація про те, що відбувається.

Як продати квартиру з іпотекою


Як правильно продати квартиру якщо вона в іпотеці? Огляд варіантів і нюанси оформлення угоди і документів.

Продаж і купівля іпотечних квартир - досить поширена процедура. Причини відчуження нерухомості можуть бути різними - від необхідності розширення площі до нестачі грошей на сплату боргів. Так чи інакше, продавцю необхідно знати, як провести операцію і не залишитися в боргу у банку.

Сьогодні я розповім про законні способи продажу іпотечного житла і постараюся відповісти на Ваші питання.

Порядок відчуження квартири в іпотеці пов'язаний з правовим статусом такого майна. Особливості іпотечної нерухомості:

  • Житло належить позичальнику, право власності якого обмежено.
  • Обмеження реєструється в обов'язковому порядку в Росреестра.
  • Право розпорядження нерухомістю позичальник отримує після повного погашення боргу та зняття обтяження.
  • Поки нерухомість обтяжена, угоди з нею не можна проводити без згоди кредитора.

Чи можна продати іпотечну квартиру? Так. Існує кілька законних схем реалізації такої нерухомості.

○ Як продати іпотечну квартиру?

Розглянемо кращий порядок дій при укладанні угоди в залежності від ситуації.

Угода без ризиків і для продавця, і для покупця, проводиться наступним чином:

  • Продавець попереджає банк про своє бажання виставити квартиру на продаж і бере довідку про суму виплати (якщо є борги по іпотеці, їх слід погасити).
  • Після того як покупець знайдений, обумовлюються всі нюанси справи і складається попередній договір купівлі-продажу.
  • Продавець і покупець відправляються в банк, де відкривається два осередки - в одну продавець вносить гроші в рахунок оплати суми боргу, в іншу вносить кошти, сплачені позичальником за кредитом.
  • Між покупцем і продавцем оформляється розписка про внесення грошей в банк в якості застави.
  • Кредит повністю погашається.
  • З квартири знімається обтяження.
  • Укладається договір купівлі-продажу.
  • Новий власник реєструє свої права в Росреестра.
  • Продавець отримує доступ до осередку з грошима.

Банк може на себе взяти всі нюанси, пов'язані з оформленням угоди. Покупцеві досить попередити кредитора про свій намір і про його причини. Після цього нерухомість виставляється на продаж.

Коли бажає придбати нерухомість знайшовся, банк з покупцем обумовлює порядок розрахунку. Після погашення кредиту, фінансова установа самостійно попереджає Росреестр про зміни, що відбулися.

Далі оформляється угода купівлі-продажу. Після реєстрації прав власності покупця на квартиру, продавець отримує доступ до банківському сейфі, куди набувачем була внесена сума, рівна тій, яку боржник встиг самостійно виплатити по кредиту.

✔ Продаж в разі, якщо покупець платить готівкою

Чиє згоду потрібно для продажу квартири в цьому випадку? Іноді така угода не вимагає узгодження з банком, проте перед внесенням грошей за іпотечним кредитом, не зайвим буде почитати кредитний договір. Цілком можливо, що фінансова установа не допускає самовільного відчуження заставної нерухомості, а за дострокове погашення кредиту стягує штраф. Якщо є борги по іпотеці, банк може зобов'язати продавця їх погасити або зарахує суму боргу та штрафних санкцій в залишок по кредиту.

Крім того, в угоді з повним викупом квартири є один нюанс - покупець навряд чи погодиться дати завдаток без будь-яких гарантій. Такою гарантією може виступити попередній договір купівлі-продажу, де будуть прописані такі положення:

  • Термін ув'язнення основного угоди.
  • Обов'язки і права сторін.
  • Порядок розрахунків.
  • Ціна квартири і розмір застави.
  • Терміни виконання окремих дій - звернення до банку, зняття обтяження.

Невиконання умов попереднього договору є приводом для звернення до суду та примусового виконання обов'язків сторін.

✔ Продаж іпотечної квартири під іпотеку

Якщо грошей у покупця недостатньо, банк йому може надати іпотеку.

Ініціювати угоду може як банк, так і продавець. Покупець повинен звернутися в цьому випадку до заставодержателя і поцікавитися, чи готові з ним укласти іпотечний договір. Якщо заявник влаштовує фінансова установа в якості клієнта, квартира продається йому по іпотеці. Деякі банки самі виставляють такі квартири на продаж і пропонують дуже вигідні умови кредитування (наприклад, ВТБ 24).

Крім продажу квартири, користується популярністю операція з передачі боргу. Тобто, покупець займає місце продавця і замість нього продовжує платити кредит.

Для цієї процедури обов'язково залучається кредитор, тільки він може дати згоду на заміну боржника (ст. 391 ЦК України). Якщо банк дає дозвіл, перевіряється платоспроможність покупця, і оформляється договір поступки прав за іпотечним договором. Законною підставою для цього служить ст. 47 Закону «Про іпотеку».

○ Ризики при покупці іпотечного житла.

Покупець може зіткнутися з безліччю підводних каменів при покупці такої нерухомості. Основні ризики:

  • Відмова банку в продажу такого житла, в перекладі боргу або у видачі кредиту.
  • Обман з боку продавця у вигляді непогашення кредиту.
  • Погашення свого боргу продавцем і ухилення від подальшої угоди.
  • Зрив угоди через її тривалості і складності (продавець може знайти за цей час більш підходящого покупця).

Покупець може зіткнутися і з іншими проблемами, щоб їх не виникло, угоду необхідно проводити за згодою банку.

Купуючи квартиру без згоди банку, покупець може зіткнутися з безліччю проблем, пов'язаних з махінаціями продавця. Навіть якщо Ви як покупець вносите всю суму грошей за квартиру і, здавалося б, до банку відношення не маєте, варто заручитися його підтримкою. Адже саме банк є власником заставної і, отже, він повинен контролювати угоду.

У чому плюси покупки через банк?

  • По-перше, ви не переплатите за що залишився кредиту (продавці іноді надають невірну інформацію про борг).
  • По-друге, співробітник банку проведе правильні розрахунки.
  • По-третє, забезпечується юридичний супровід угоди.
  • По-четверте, банк не зможе пред'явити до Вас ніяких претензій в майбутньому.

Покупцеві також вигідно звернутися до банку при продажу квартири.

  • По-перше, швидше за все, такий обов'язок прописана у нього в договорі. У разі порушення його умов, до винного застосовуються санкції.
  • По-друге, угода пройде швидше і чистіше. Банк на себе зможе взяти частку турбот з продажу квартири (наприклад, зніме самостійно обтяження).

○ Огляд іпотечних програм банків.

Кожен банк по-різному ставиться до втрати постійного платника відсотків по кредиту.

Наприклад, Сбербанк вкрай неохоче йде назустріч клієнтам, що бажають продати іпотечне житло. Умовою цього закладу є дострокове попередження про реалізацію житла. Штрафи банк не нараховує, але особливої ​​допомоги при продажу нерухомості від банку чекати не доводиться.

ВТБ 24, навпроти, пропонує програми для рефінансування боргів інших банків, а також допомагає громадянам продати іпотечне житло. Початковий внесок становить 20%, кредитна ставка - 12%.

Газпромбанк пропонує умови ще вигідніші, реалізовуючи заставну нерухомість за ставками 11,7-13%, в доларах - 10%.

Не всі банки допомагають реалізувати заставне майно, тому якщо Ви бажаєте придбати квартиру, уважно вивчіть ринок іпотечної нерухомості.

✔ Квартира була придбана в 2015 році за готівку, виявилося, що грошові кошти банку передані не були і тепер нас виселяють і перепродують житло, що робити?

Поведінка продавця карається. Вам необхідно звернутися до суду і вимагати назад сплачені гроші. Обгрунтувати свою вимогу можна ст. 1102 ДК РФ, яка зобов'язує продавця повернути незаконно отримані кошти. Також вимагайте розірвання договору на підставі ст. 450 ГК РФ і вимагайте повернення всіх Ваших грошей, а також збитків.

Крім того, Ви маєте право залучити продавця до кримінальної відповідальності в порядку ст. 159 КК РФ.

✔ Продаж іпотечної квартири затягнулася, так як банк не дає згоду на проведення операції, а платити по кредиту вже практично нічим. Що робити?

Деякі банки дійсно не бажають втрачати платників кредиту і відсотків. Спробуйте запропонувати своєму покупцеві і банку інший варіант - переведення боргу. В цьому випадку для банку практично нічого не зміниться. Ви отримаєте гроші від покупця, і новий власник буде далі платити кредит.

Спеціаліст Албутова Ольга Миколаївна розповість, як продати квартиру обтяжену іпотекою.

опублікував: Вадим Калюжний, фахівець порталу ТопЮріст.РУ

Схожі матеріали

Добрий день. Мій банк забороняє продавати квартиру і достроково гасити борг. Хочу виїхати на постійне проживання за межі країни. Квартиру і борг по ній тримати вкрай невигідно. Чи є якісь варіанти вирішення проблеми?

Добрий день. Вам можна запропонувати два шляхи вирішення питання: 1) переуступка боргу іншій

особі; 2) рефінансування боргу і переведення кредиту в інший банк (про цю можливість

дізнайтеся у фахівця свого банку і банку, що надає послугу рефінансування,

наприклад, ВТБ 24 або Тінькофф).

Підкажіть, чи можна продати квартиру, якщо у мене борг перед забудовником?

Добрий день. Так. В цьому випадку спершу необхідно отримати письмовий дозвіл

забудовника на переуступку права вимоги за договором ДДУ. Договір поступки полежить