Як правильно продати квартиру по військовій іпотеці

Продаж нерухомості по військовій іпотеці

Військова іпотека - це відносно новий продукт на ринку нерухомості. У зв'язку з цим виникає безліч питань, як у покупців, так і у продавців, на які не завжди можуть дати відповідь навіть найдосвідченіші професіонали. Продаж квартир для військовослужбовців іпотеці для багатьох - темний ліс. Але сьогодні ми спробуємо максимально відкрито прояснити дане питання саме для продавця житла, так як для покупця досить багато інформації вже існує.

В даний час схема проведення угод з нерухомістю при використанні коштів з військової іпотеки досить таки добре відпрацьована в банках і зрозуміла як покупцям, так і продавцям. Власники житла зацікавлені в тому, щоб швидко отримати гроші, і не чекати поки їх пропозицією зацікавиться покупець з «живими грошима». Тоді він погоджується продати квартиру по військовій іпотеці або по іншій соціальній програмі.

Однак продаж квартир для військовослужбовців іпотеці має свої особливості, про які продавцю варто знати.

Плюси і мінуси військової іпотеки для продавця

Банкіри стверджують, що продати квартиру по військовій іпотеці для продавця вигідно, так як кредитна організація забезпечує безпеку розрахунків і бере на себе оформлення всіх договорів. Однак є кілька надзвичайно важливих моментів, на які продавцеві нерухомості слід звернути увагу.

До плюсів військової іпотеки для продавця можна віднести:

  • Брати участь в угоді можуть тільки банки, які пройшли спеціальну акредитацію
  • Впевненість в чистоті угоди з юридичної точки зору
  • Стислі терміни реєстрації угоди: замість звичайних 30 днів, операція займає лише 5-7 днів
  • Безпека угоди по військовій іпотеці: всі розрахунки ретельно контролюються банком.

Ну, а до нечисленних, але досить істотним мінусів відносяться:

  • При юридичній чистоті угоди доведеться заплатити податки за дохід. Не всім хочеться «светіть9raquo; грошима перед податковою інспекцією
  • Терміни отримання грошей трохи більше, ніж при звичайній угоді, так як в даному випадку доведеться дотримати певний порядок розрахунку, тобто укладення угоди.

В останні роки про випадки шахрайства при роботі з військової іпотекою з боку банків при передачі грошових коштів не чути. Однак певна настороженість з боку продавця не завадить. Власник повинен, в першу чергу, перевірити ще раз чи перебуває в сейфової скриньки все обумовлена ​​сума. Також необхідно звернути увагу, які будуть потрібні документи, щоб розкрити цей осередок.

Порядок укладання угоди купівлі-продажу з військової іпотеці

Щоб приготуватися до всіх обставин продажу нерухомості за іпотечною позикою, продавці квартири необхідно знати всі нюанси того, як проходити угода купівлі-продажу по військовій іпотеці:

  • Отримавши свідоцтво про реєстрацію в програмі НІС, військовослужбовець підписує договір з агентством нерухомості або самостійно шукає квартиру, що відповідає всім вимогам банку. Знайшовши житло, військовослужбовець і ріелтор зустрічаються з продавцем нерухомості
  • На переговорах продавець, покупець і співробітник агентства нерухомості обговорюють і погоджують всі умови майбутньої угоди, пакет документів і терміни, в які вона буде проведена. Сторони отримують відповіді на всі, що цікавлять їх, питання
  • Після цього сторони складають та підписують попередній договір, в якому прописуються всі обговорені умови і домовленості
  • Потім продавець надає копії документів на житло для подальшої передачі на розгляд в банк. Пакет документів відповідає стандартним вимогам до документів, які необхідні для державної реєстрації. Однак в деяких випадках банк має право запросити надати деякі додаткові папери
  • Наступним кроком є ​​вибір кредитної організації з числа акредитованих банків, що працюють з військової іпотекою. Вибравши фінансова установа, учасник НІС подає заяву на отримання іпотечної позики в банк, а також надає весь пакет документів, необхідних для розгляду цієї заяви
  • Після перевірки та аналізу документів, поданих військовослужбовцям, кредитна організація виносить рішення про відмову або видачу іпотечної позики. Вердикт виноситься в строк від 1-го до 3-х днів
  • Після схвалення банком вибору позичальника, він відкриває рахунок в цій же фінансовій установі. На цей рахунок будуть переведені гроші з накопичувального рахунку військовослужбовця на виплату початкового внеску продавцеві і недостатня сума на покупку квартири від кредитуючої організації. Після державної реєстрації угоди дані кошти будуть спрямовані продавцеві нерухомості
  • Разом з тим, пакет документів на житло передається в організацію з оцінки нерухомості. З боку продавця потрібно в призначений день і час надати квартиру оцінювачу для огляду. Вся процедура отримання оцінки житла також займає термін від 1-го до 3-х днів. Послуги оціночної компанії оплачує покупець квартири
  • Якщо нерухомість відповідає вимогам банку, то між ним і військовослужбовцям укладається договір на отримання кредитних коштів, а також угоду про цільове житловому позиці для отримання грошових коштів, накопичених на іменному рахунку учасника НІС, які пізніше передаються продавцеві в якості початкового внеску
  • Потім проводиться процедура обов'язкового страхування об'єкта іпотеки, тобто житла, а також за бажанням позичальника - титулу і життя військовослужбовця. Так, укладається договір страхування з відповідною організацією, а всі витрати за її послуги також лягають на плечі учасника НІС
  • Уклавши всі необхідні угоди (кредитування, оцінка, страхування), документи, що підтверджують даний факт, передаються на перевірку вимогам законодавства і на підпис в «Росвоеніпотеку9raquo ;. За регламентом на дану процедуру відводиться 7 днів
  • Після підписання договору ЦЖЗ «Росвоеніпотекой9raquo; на банківський рахунок позичальника перераховуються гроші для виплати продавцеві квартири початкового внеску
  • Власник нерухомості і військовослужбовець підписують договір купівлі-продажу житла, чітко прописуючи порядок взаєморозрахунків у ньому. Потім передають цю угоду в Федеральну службу державної реєстрації угоди. Це займе ще 5-7 робочих днів
  • Після реєстрації прав власності учасника НІС на придбану квартиру і отримання відповідного документа, в цей же день даний документ надається в банк. Відразу після чого на розрахунковий рахунок продавця, відкритий спеціально для здійснення даної угоди, перекладається сума грошових коштів, що відповідає вартості нерухомості
  • Продавець отримує гроші, знімається з реєстраційного обліку і передає покупцеві ключі від його квартири в встановлену дату. Операцію можна вважати закритою.

Провівши нескладні підрахунки, приходимо до висновку, що повний термін укладання угоди з моменту першої зустрічі з покупцем до укладення договору купівлі-продажу та його державної реєстрації займає приблизно місяць. Чи погоджуватися на співпрацю з покупцем житла для військовослужбовців іпотеці або ж дочекатися покупця з «жівимі9raquo; грошима - вирішувати самому продавцю.


Ризики продавця при продажу квартири в іпотеку

Висока вартість житлової нерухомості для пересічного обивателя є причиною поширеності покупки квартир в кредит, за допомогою позикових банківських засобів. Недостатня прозорість процедури та відкладений платіж, змушують багатьох думати, що при продажі квартири в іпотеку ризики продавця істотно вище, ніж при безпосередньому готівковому розрахунку.

Специфіка в продажу житла покупцеві, що є позичальником фінансової установи, існує, але тільки для супутніх інтересів власника нерухомості не готового або не бажає задовольняти всі законні вимоги банку щодо об'єкта угоди.

Для розуміння того, які підводні камені існують при продажу житлової нерухомості іпотечному позичальникові, слід знати послідовність заходів, що вживаються банком, від моменту подачі попередньої заявки до повного перерахування коштів на рахунок продавця. Прийнято виділяти ряд відокремлених етапів, що надають певні небезпеки для поточного власника квартири щодо звершення угоди, а саме:

  1. Аудит стану і обтяжень, а також оцінка поточного стану та ринкової вартості житлової нерухомості.
  2. Підготовчі процедури перед операцією, схваленої банком.
  3. Ухвалення обтяження на право власності щодо квартири.
  4. Транзакція повної суми за договором кредитування.

Даний етап має основоположне значення, так як за його результатами банком приймається рішення про ліквідність квартири, її фактичну вартість і можливості укладання угоди купівлі-продажу.

Аудит технічного стану об'єкта нерухомості полягає в огляді:

  • всіх будівельних конструкцій (стін, підлог і перекриттів), на предмет відсутності тріщин, патьоків і цвілі;
  • наявних комунікацій, встановлених приладів опалення та водопостачання, для виявлення відсутності корозії, протікань через роз'єми і по основному матеріалу;
  • дверей і вікон, на предмет цілісності встановлених пристроїв, скління і т.п .;
  • відкритих ділянок електропроводки, розеток і вимикачів, а також споживачів електрики, на предмет відсутності іскріння, обвуглювання і ін.

Контроль задовільного стану є двохетапним і проводиться спочатку потенційними покупцями, а згодом представником кредитора. При продажу «вторинки» в іпотеку, ризики продавця, на цьому етапі підготовки до операції, полягають у потенційній можливості перевірки відповідності планування квартири плану технічної інвентаризації, яке характерно не для всіх квартир. При звичайній угоді, на відміну від посередництва банку, надання технічного і / або кадастрового плану не потрібно.

Після візуальної перевірки і переконання в тому, що квартира здатна прослужити новому господареві протягом усього терміну перебування в заставі, банк рекомендує своєму позичальникові проведення експертної оцінки вартості житла, найчастіше в директивному порядку вказуючи фахівця, який повинен виконати оціночну процедуру.

Даний захід призначений для встановлення фактичної вартості квартири виходячи з місця розташування, віку споруди і стану об'єкта нерухомості, а результатом є висновок експерта, сума в якому вважається максимально можливої ​​для даної угоди купівлі-продажу.

Проведення оціночної процедури запобігає необґрунтоване завищення вартості квартири при іпотеці, дозволяючи продавцеві встановити максимальну вартість, зазначену у висновку, якщо вона менше первісної і влаштовує покупця.

Застрахований, значить підготовлений

Проходження перевірочних та оціночних процедур є показовим, випереджаючи згоду банку на укладення угоди, судити про який можна, якщо виконується страхування іпотечних ризиків, призначене для збереження ліквідного стану житла, щоб гарантувати фінансовій установі повернення інвестованих коштів при неповерненні позичальником іпотеки.

Оформлення страхування квартири від затоплення, пожежі, пошкодження або дії стихійних сил проводиться за рахунок коштів покупця, а відшкодування, якщо страховий випадок настане до переходу прав власності, отримає поточний власник житла, яким, проте, доведеться довести свою непричетність до події настільки своєчасно події.

Після виконання всіх попередніх узгоджувальних і підготовчих процедур фінансова організація дає свою згоду на угоду, укладаючи з покупцем договір іпотечного кредитування, згідно якого квартира переходить в заставу банку відразу після підписання документа про купівлю-продаж обома сторонами, а гроші продавцю надходять тільки після підтвердження фактичного переходу майнових прав.

Інтервал часу між втратою поточним власником прав на свою квартиру і отриманням грошової компенсації, видається багатьом потенційно небезпечним, що не вірно, так як додаток, внесену реєстраційним органом щодо угод з нерухомістю за допомогою іпотечного кредиту, що з'явилося не так давно, зробило його повністю безпечним.

Полягає специфіка реєстраційних дій з іпотекою в тому, що прі не надходження коштів на рахунок продавця протягом 10 робочих днів з моменту переходу прав власності, угода буде визнана недійсною, а майнові права повернуті до початкового стану, що передував подачі документів в Росреестр.

З огляду на, що оплата за договором купівлі-продажу іпотечної житлової нерухомості оформляється шляхом перерахування грошових коштів з поточного рахунку позичальника на розрахунковий рахунок продавця, при продажу квартири по іпотеці Ощадбанку, ризики продавця, на даному етапі, можна порівняти з будь-яким іншою фінансовою установою та зведені до мінімуму за рахунок виключення безпосередньої передачі грошових коштів.

Саме на цьому етапі угоди, при одноразової готівкової оплати за договором купівлі-продажу, найбільш висока ймовірність шахрайських дій і використання підроблених грошових знаків, перевірити які можна лише в умовах банку або при наявності спеціальної контрольно-лічильної техніки.

Існуюча практика оформлення іпотечних договорів, виключає покупця з ланцюга взаєморозрахунків, які виробляються безпосередньо банком, після того, як в його розпорядження надходить заставна на квартиру, що пройшла всі визначені в реєстраційною палатою процедури.

Для того, щоб отримати право на державне співфінансування покупки житла, військовослужбовцю досить мати вислугу на три роки, після закінчення яких він стає учасником накопичувально-іпотечної системи і отримує відповідне свідоцтво, необхідне для надання в банк кредитор.

Аудит стану нерухомості при житловому кредитуванні військових, ще більш педантична, ніж при обслуговуванні цивільних осіб і доповнюється:

  • акцентуванням уваги на підключенні до центрального теплопостачання або локальної системі обігріву житла;
  • перевіркою наявності сантехнічного обладнання та комплектації вузлів водорозбору, цілісності скління, дверних пристроїв, а також пристрої та стану даху, якщо здійснюється продаж будинку;
  • віднесенням об'єкта угоди до аварійного житла, що потребує капітального ремонту або ветхому, що підлягає знесенню;
  • перевіркою матеріального виконання і стану фундаменту, який повинен бути кам'яним, цегляним або залізобетонним.

Документальна перевірка житла полягає у встановленні можливих обтяжень, в тому числі, виписаних родичів, які відбувають покарання в місцях позбавлення волі, малолітніх або неповнолітніх осіб, а також недієздатних суб'єктів. Кожен з яких, при неналежному оформленні майнових прав, в стані стати джерелом претензій на житло згодом.

Значущою є також перевірка удаваності угоди, яка може бути укладена між близькими родичами, коли ви купуєте за рахунок іпотечних коштів вже фактично належить йому житло, але оформлене на іншу особу.

Особливістю оформлення угоди при іпотечному кредитуванні військовослужбовців є додатковий етап, тривалістю в сім робочих днів, відводиться для дій ЦЖЗ «Росвоеніпотека», які полягають в наступному:

  • перевірці документів попередньої перевірки житлової нерухомості, її експертної оцінки та страхування іпотечних ризиків;
  • перерахування грошових коштів, накопичених військовим за роки служби, на його розрахунковий рахунок для оплати авансу продавцю за угодою з нерухомістю.

При покупці недобудованого житла, тобто знаходить на стадії будівництва або обробки, забудовник повинен бути відповідним чином акредитований і вселяти довіру фінансовій установі, щоб позичальник зміг отримати кредит, який не буде враховувати кошти на додаткові витрати, які супроводжують покупку знову зведеного житла (установка сантехніки, електропроводки та обладнання, міжкімнатних дверей та ін.). Всі витрати для доведення нерухомості до придатного для проживання станом покупцеві доведеться вишукувати самостійно.

У загальному випадку при продажу квартири по військовій іпотеці, ризики продавця зведені до мінімуму, якщо його власність задовольняє всім законним вимогам до житлових приміщень і не є об'єктом шахрайської або удаваного правочину. З огляду на підвищення розміру початкового внеску (до 20-30%) і відсоткової ставки (до 17 - 19%), які відбулися в 2017 році після звичайної іпотеці, програми кредитування з державним співфінансування стають все більш привабливими, тому що ставки по ним залишилися на колишньому рівні.

Узагальнюючи вищесказане можна сформулювати дійсні ризики, якими супроводжується продаж квартири по іпотеці:

  • неможливість завищення вартості житла;
  • утруднення при наявності неузгодженої перепланування і перебудови;
  • заборона на угоду при включенні об'єкта в число аварійних або старих;
  • неприпустимість укладення договору купівлі-продажу до зняття обтяжень, в тому числі потенційних, у вигляді родичів, які мають право на нерухомість і виписаних з порушенням їх прав.

Неотримання грошей в якості оплати за договором або фальсифікація частини коштів, за посередництва банку і безготівковому розрахунку неможливі, а визнання угоди нікчемною при несплаті протягом 10 днів з моменту переходу права на володіння, є додатковою гарантією для продавця квартири, що він нічого не втратить, крім часу і нервів.

А які дії з випискою з єдиного Реєстру прав на нерухоме майно - в який термін і на якому етапі вона дійсна

Іпотека - це лохотрон для продавця квартири. Поясню. Сама через це пекло пройшла.

Продавець ніяк не захищений в цій угоді. Після реєстрації угоди, банк перераховує гроші на рахунок покупця, а покупець може не перерахувати їх продавцю. Усе! Продавець вже не власник квартири, перехід права власності вже зареєстровані, а грошей немає. Судитися можна довго і не факт, що продавець виграє. Банку плювати на розрахунки між продавцем і покупцем, тому що у банку двосторонній договір - позичальник (покупець) і банк. Продавець для банку взагалі не людина. Хочете стати бомжем -соглашайтесь на продаж в іпотеку.

Zyf, що не несіть ласка нісенітниця. «Після реєстрації угоди, банк перераховує гроші на рахунок покупця, а покупець може не перерахувати їх продавцю. Все! »Що ВСЕ? Що за маячня? Ви ж самі далі пишіть: «Продавець вже не власник квартири, перехід права власності вже Зареєструватись Добавити. »Так які правові підстави у Банку перераховувати гроші спочатку покупцеві? Для чого. Естессно, Банк перераховує гроші відразу продавцеві на зазначений у договорі купівлі-продажу рахунок! Саме в договорі ця процедура особливо обмовляється окремим пунктом. Причому дається на це кілька днів (10 на мою). І якщо цього не відбувається, регпалати автоматом повертає боку в початкове положення, угода «откативается9raquo ;. Так працює механізм захисту прав продавця. Просто потрібно на угоди ходити з досвідченим юристом, а не з лохами-ріелторами, яким тільки б свій відсоток отримати, а відповідальності ніякої. І договір треба уважно читати, і в разі незгоди, помилок, помилок - звертати на це увагу Банку (як правило при іпотеці сам Банк пропонує свій проект договору). Помилки будуть виправлені і проблем не буде. І зовсім інша справа, якщо Банк саме навмисно, не дивлячись на ваші заперечення сказав, що переведе гроші спочатку покупцеві, а потім покупець переведе їх Вам - ось тоді хапайте свої документи і біжіть з цього банку. Тоді ясно, що це шахраї (можлива змова Банку і покупця). Коротше, треба просто бути уважніше, і користуватися послугами юристів, а не ріелторських шахраїв. Іпотека - НЕ лохотрон, якщо є голова на плечах.

Ви зараз таку нісенітницю несете. Банк гроші номінально переводить покупцеві і як тільки всі папери по іпотеці підписані, вони відразу ж перераховуються по платіжці на рахунок продавця, але рахунок до моменту переходу прав власності заморожений. Як тільки реєстрація пройшла, продавець автоматично отримує доступ до грошей. Якщо не знаєте весь механізм, не потрібно нести єресь