Як правильно продати квартиру в іпотеку

Як продати квартиру в іпотеку - законні способи

Покращити свою житлоплощу за допомогою позики від кредитної організації з різних мотивів можуть замислитися над зміною житла ще до того, як розрахуються по боргу. Завдання продати або поміняти житло ускладнена його обтяженням: придбана квартира не повинна перебувати в заставі або обмежуватися в розпорядженні. Однак виходи все ж є.

Чи можна продати квартиру в іпотеку

Ймовірні схеми продажу:

  • Погасити кредит раніше терміну виплати. Для угоди потрібен покупець, який погодився купити обтяжену заставою нерухомість і розташовує потрібної для угоди сумою.
  • Залучити інший банк для перекредитування. Фінансування здійснюється за рахунок знову з'явився кредитора.
  • Реалізувати заставну. Це можливо через відкриття депозитної комірки, де боржник отримує заставну і здатний продати квартиру звичайним шляхом.
  • Змінити позичальника. Продаж квартири в іпотеку відбувається через свій банк-заставодержателя, якщо набувач потребує кредитних ресурсах.

Наведені способи - часто практикуються, а не обов'язкові до виконання. У конкретній ситуації кредитор виносить рішення сам, обов'язкових дій не передбачено. Варіанти організація підшукує, захищаючи власну вигоду. Важливо, вирішивши продати житлоплощу, отриману за рахунок іпотеки, діяти у згоді з заставоутримувачем, кредитною організацією.

Як продати іпотечну квартиру

Продаж квартири з обтяженням по іпотеці повинна починатися з дозволу банку. Здебільшого, договір передбачає умову, що власність реалізується за згодою заставодержателя при остаточному розрахунку по боргу. Слід упевнитися у відсутності штрафу за достроковий розрахунок. Його наявність не заборонить вам погасити кредит, але збільшить тягар витрат. Підсумок може бути невигідним.

Продаж іпотечної квартири передбачає участь таких суб'єктів, як:

  1. продавець - заставодавець;
  2. банк - заставодержатель;
  3. новий власник житла.

Заручившись схваленням банку, продавець починає з пошуку покупця, виписки з квартири всіх мешканців, вибору варіанту розрахунку: дострокової повної сплати боргу, закладений, допомоги банку. Продавець, зацікавлений у швидкій реалізації, повинен бути готовий до варіанту з дисконтом - зниженням вартості своїх квадратних метрів. Знижка виправдана і тим, що покупець при існуючому заставі має певні ризики.

Це найпростіший, вірний і, на перший погляд, легкий шлях. Дострокове погашення і подальше зняття застави не проблема: важче взяти гроші для погашення кредиту, тим більше коли вже є як мінімум один борг. Якщо продавцеві пощастило, його покупець має засоби, проінформований про знаходження квартири в заставі, зацікавлений і готовий до операції, важливо:

  • розраховуватися від імені позичальника або офіційного поручителя;
  • покласти гроші на банківський рахунок, з якого була отримана іпотека;
  • отримати свідоцтво від кредитної установи про зняття заборони на обтяження нерухомості.

Спосіб використовується переважно для нової нерухомості при завершенні будівництва. Продавець і особа, яка купує квартиру, з паспортами оформляють наміри у нотаріуса. Закрита іпотека, знятий заставу дають підставу звернутися в реєстраційну палату, щоб оформити договір купівлі-продажу або переукласти договірні відносини по пайовій участі в новобудові.

Продаж квартири самостійно

Можливого набувача вашого житла слід обов'язково попередити про існуючий обмеження, щоб не було непорозумінь або сумнівів у чесності операції при продажу квартири самостійно. Покупець, який бажає здійснити операцію, звертається в банк, де з ним укладається попередній документ на придбання квартири і нотаріальним чином завіряється. Наступні дії вчиняються через депозитну комірку того ж банку.

Набувачем вносяться готівкові грошові кошти, необхідні для кредитного гасіння в першу банківську комірку. Сума, яка залишається до сплати після закінчення процедури, йде в другу. Після цього звільняється закладене майно, підписується договір на придбання квартири. Доступ для сторін угоди до осередків можливий, коли закінчена стандартна реєстрація, а продаж іпотечного житла завершена.

Банки можуть надати допомогу позичальникові-заставодавцю з продажем квартири переважно з причин, пов'язаних з втратою доходу або з сімейними обставинами (наприклад, розлучення). Закладене житло до продажу пропонується тим, хто хоче купити майно за низькою ціною і з оформленою іпотекою. Позиковий процес для нових кредитоотримувачів стандартний. Переоформлення знаходиться у веденні кредитно-фінансової організації, а замінний боржник лише підписує продаж боргового обставини.

Треба бути готовим, що скупчилися процентні нарахування треба сплатити самостійно: до вартості відчужуваної власності вони не відносяться. За правилом, тільки власник оплачує послуги за користування позиковими ресурсами. Якщо до часу угоди вже віддана велика частина кредиту, а залишок менше вартості житла - цю різницю слід виплатити вам.

Як продати квартиру в іпотеку Ощадбанку

Великий гравець сфери іпотечного фінансування, Ощадбанк не відмовляє своїм клієнтам, опиняючись сам у виграші, отримуючи вигоди від нового кредитного договору. Якщо вашу причину перепродати житловий заставу (наприклад, ви не здатні обслуговувати борг) вважатимуть поважної, банк дасть згоду, щоб отримати назад свої вкладення. Банком створено електронний майданчик для реалізації активів, в тому числі і приватних осіб, для інформування про майно, що продається майно максимально можливої ​​кількості бажаючих.

Гарантувати умови, аналогічні тим, що були у початкового позичальника, установа не може. Продаж квартири в іпотеці Ощадбанку можлива на умовах:

  • Сплати повного боргу набувачем, для чого з ним потрібна попередня письмова домовленість для запевнення зобов'язань нового власника завершення угоди.
  • Перекредитування новим обличчям при укладанні, що він відповідає вимогам програм.
  • «М'якого» варіанту. Якщо клієнт не знайшов кошти і способи для повного розрахунку до реалізації застави, за угодою про наміри він отримує завдаток і довідку від банку про зняття обтяження. За оновленою виписці від реєстратора завершується розрахунок і оформлення права іншого власника.

Як продати квартиру в іпотеку ВТБ 24

Цей банк, як будь-кредитна установа, зацікавлений в поверненні наданих коштів. Продаж квартири в іпотеці ВТБ 24 можлива через офіційний сайт: тут з'являються пропозиції пільгово купити нерухомість, що знаходиться в банківській заставі. Розглядається готівковий платіж, або банк готовий запропонувати кредит на прийнятних умовах:

  • відсоток - від 12 річних;
  • первісна частка платежу - від 20%;
  • термін - до 30 років.

Оцінка об'єкта відбувається за участю банку, який контролює відповідність пропозиції ринковою ціною і обсягом боргу. Звертаючись в ВТБ 24 з наміром про продаж, готуйтеся правильно дати пояснення про необхідність цього рішення і інших факторах. Банк ретельно планує співпрацю з новим власником, в чиїй фінансової стійкості треба ретельно упевнитися, і йому потрібна достовірна інформація про те, що відбувається.

Як продати квартиру з іпотекою


Чи можна продати квартиру в іпотеку

Якщо у людини виникла необхідність позбутися від обтяження іпотечним кредитом, він може реалізувати заставну нерухомість. Також така потреба може виникнути, коли знадобилося розширити житлоплощу. Далі буде розглянуто, як продати квартиру в іпотеку з мінімальними ризиками і витратами.

Варіант №1: угода через готівковий розрахунок

Суть даного методу полягає в наступному: знайти покупця, який згоден купити квартиру, що знаходиться в заставі у банку. Наприклад, житлоплощу оцінюється в 2500 т.р., а заборгованість перед банком становить 1100 т.р.

В такому випадку покупець передає продавцеві суму боргу (1100 т.р.), той у свою чергу розраховується з банком, знімаючи обтяження, і після цього оформляє договір купівлі / продажу. Покупцеві залишається доплатити 1400 т.р. і він стане новоспеченим власником квартири.

Відразу варто відзначити, що знайти покупця в такому випадку досить складно, так як буде мати місце фактор недовіри і небажання проходити кола пекла, у вигляді ходіння по різних інстанціях (Реєстраційна палата, МФЦ і т.д.). Проте, такий спосіб продажу нерухомості, обтяженої кредитом, є найбільш вигідним для продавця.

Власник квартири повинен офіційно оповістити свій банк про те, що збирається продати квартиру, що знаходиться в заставі. У стандартному договорі іпотечного кредитування прописаний пункт, згідно якому клієнт не має права реалізовувати нерухомість (поки борг повністю не погашений), не отримавши документального згоди банку.

Якщо своєчасно не попередити банк про свої наміри, він просто скасує дії договору купівлі / продажу. У такому разі не уникнути судового розгляду.

Банки з небажанням схвалюють подібні дії з боку клієнтів. Це обумовлено тим, що в разі продажу іпотечної квартири (по суті, дострокового погашення позики) людина перестає приносити кредитної організації доходи у вигляді сплати відсотків.

З цієї причини в більшості випадків людині доведеться пояснювати причину дострокового погашення. Такими можуть бути:

  • погіршення рівня життя (звільнення, пониження в посаді і т.д.), в зв'язку з яким він не здатний більше вносити платежі по кредиту;
  • Переїзд в інше місто;
  • проблеми зі здоров'ям (буде потрібно документальне підтвердження у вигляді лікарняних довідок) і т.д.

Вирішивши всі питання з банком, необхідно знайти покупця, згідного купити квартиру на таких умови - внести частину коштів (за допомогою яких буде виплачений кредит) до оформлення договору купівлі / продажу.

Наступний крок - це передача від продавця до покупця завдатку (повинна складати розміром боргу по кредиту). Дану процедуру необхідно документально оформити (чесному слову сьогодні ніхто вже не вірить): пишеться від руки розписка, в якій прописаний факт передачі грошей.

До неї складається договір із зазначенням того, що продавець зобов'язується продати квартиру після факту зняття обтяження по заздалегідь затвердженою вартості. Підписані паперу рекомендується завірити в нотаріуса (це необхідно швидше покупцеві, щоб убезпечити себе).

У складеному договорі повинні бути прописані такі моменти:

  1. Сума угоди і порядок розрахунку. Продажна вартість поділяється на 2 частини: заставу (необхідний для погашення кредиту) і сума, що залишилася, яку отримує продавець «на руки». Для передачі коштів зазвичай використовують депозитні комірки. У договорі прописується, що до складання договору купівлі / продажу, доступ до цих осередків є тільки у покупця. Коли закінчується оформлення всіх паперів, покупцеві відкривається доступ до осередку з грошовими коштами.
  2. Терміни продажу квартири і зняття обтяжень з боку банку.

Після заповнення всіх паперів, учасники угоди спільно направляються в банк. з метою погашення залишку боргу (виплачується з наданого завдатку). Після оплати потрібно взяти в банку про те, що заборгованість була погашена, а також заставну на квартиру.

Після чого необхідно зняти обтяження з квартири. Для цього продавцю і представнику банку необхідно звернутися в МФЦ або Рег.палату і подати заяву про те, що квартира більше не знаходиться в іпотеці. Відповідний бланк для заповнення видає реєстратор.

Для звернення знадобляться наступні документи:

  • паспорт власника;
  • свідоцтво про те, що заборгованість була повністю погашена;
  • договір купівлі-продажу;
  • заставна на житлоплощу.

По завершенню реєстрації в триденний термін продавцеві необхідно забрати надані копії документів, а також виписку про зняття обтяження з ЕГРН.

Після всіх бюрократичних маніпуляцій можна приступати до продажу житла. Подальші дії не відрізняються від стандартної процедури купівлі / продажу.

Варіант №2: потенційний покупець теж обтяжений іпотекою

Ще один спосіб - це знайти покупця, у якого теж на плечах іпотека. Необхідно уточнити, якою сумою він має в своєму розпорядженні з особистих активів, а яка сума знаходиться в обтяження. Необхідна умова полягає в тому, щоб готівки покупця вистачило на погашення іпотечного боргу продавця, а кредитної суми вистачило для оплати решти вартості квартири, що продається.

Розглянемо процедуру на конкретному прикладі:

  1. Об'єкт нерухомості продається за суму 3000 т.р. Сума боргу продавця - 900 т.р. Покупець має на руках 1100 т.р., а загальна схвалена сума іпотечного кредитування - 2000 т.р.
  2. Якщо обидві сторони погоджуються з умовами один одного, покупець передає (також як в першому випадку по розписці) суму в 900 т.р. Це буде завдаток на квартиру.
  3. Використовуючи отриманий завдаток, продавець погашає свій борг за іпотечним кредитом. Після чого він разом зі співробітником банку знімає обтяження з нерухомості в МФЦ або рег.палате.
  4. Потім продавець разом з покупцем пред'являє банку необхідний список документів для реєстрації заставної та іпотеки.
  5. Після оформлення банком договору іпотеки покупця, обидва учасники угоди складають стандартний договір купівлі / продажу.

За підсумками у покупця на руках залишилися 200 т.р., які він передає продавцю за коштами банківського осередку. Після успішної реєстрації угоди, продавець отримує інші 1900 т.р. готівкою від банку, або через ту ж комірку.

Варіант №3: продаж з обтяженням банком

Даний спосіб практично ідентичний представленому на самому початку. Різниця лише в тому, що людина перекладає обов'язки з пошуку покупця на банк. Кредитні організації йдуть в таких випадках назустріч, адже вони зацікавлені в тому, щоб повернути заставні кошти. Так, подібну схему активно практикують Сбербанк, ВТБ і ряд інших великих банків.

Діючи за таким методом, продавець позбавляє себе від частини обов'язків (пошук покупця, підготовка документів і т.д.). Однак в більшості випадків втрачає 5-10% від оціночної вартості квартири. Це пов'язано з тим, що банк не прагне продати нерухомість дорого (так як це довго), а намагається зробити це якомога швидше.

На відео про продаж іпотечної квартири

Кожен з перерахованих способів продажу іпотечного майна має ряд особливостей. Найбільш вигідний (для продавця) варіант - це самостійний пошук та продаж за готівку.

У такому випадку при наявності часу можна реалізувати нерухомість за реальною вартістю. Однак в умовах жорсткого обмеження за часом краще скористатися допомогою банку. Як правило, такі компанії мають партнерів для прискореного викупу іпотечного житла.