Як отримати іпотеку на квартиру з переплануванням

Чи можлива перепланування іпотечної квартири?

Купівля житла в іпотеку дозволяє вирішити житлову проблему багатьом росіянам. І звичайно, кожен мешканець хоче облаштувати свою квартиру, модернізувати її під свої потреби. Існує думка, що перепланування квартири, що знаходиться в іпотеці, є неузаконеним, проте це не зовсім так. Навіть якщо позичальник ще не повністю розплатився з банком, закон не забороняє йому зробити перепланування у квартирі. Однак варто врахувати, що перепланування іпотечного житла має низку особливостей, які ми висвітлимо в даній статті.

Включаючи в договір іпотечного кредитування пункт про перепланування, фінансова установа намагається себе убезпечити. Адже в разі неузаконеним перепланування, якщо позичальник не зможе погасити кредит, виникає додаткова складність для банку при продажу об'єкта застави. Доведеться повертати іпотечній квартирі первинний вигляд або оформляти внесені зміни законним чином, що може зайняти кілька місяців, а це втрата часу і грошей. До того ж юридичний статус житла з неузаконеним переплануванням менш надійний.

Як отримати дозвіл на перепланування?

Відповідно до Закону, щоб отримати дозвіл на перепланування квартири, необхідно, слід звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування, наприклад, в житлову інспекцію. При цьому обов'язковою умовою є наявність права власності на нерухомості, в якій буде проводитися перепланування. Якщо квартира знаходиться в іпотеці, то наступним кроком буде вивчення іпотечного договору на предмет дозволу з дозволу банку або заборони на перепланування.

Якщо в договорі іпотеки є пункт про категоричну заборону всякого роду архітектурних змін, то доведеться чекати повного погашення іпотечної позики, якщо такої заборони немає, то можна рухатися далі. Для цього потрібно подати в банк заяви на перепланування і дочекатися письмового схвалення кредитора. За розгляд заявки на перепланування іпотечної квартири банки, як правило, беруть комісію, яка в середньому становить від 2 000 до 5 000 рублів.

Отримавши письмовий дозвіл на внесення архітектурних модифікацій від кредитної організації, необхідно отримати дозвіл від страхової компанії, а потім узгодити перепланування в житловій інспекції. Для цього потрібно принести до відповідного органу місцевого управління наступний пакет документів (оригінал + копія):

  • Свідоцтво та право власності на нерухомість
  • Заяви і згоду всіх власників житла
  • Техпаспорт БТІ з планом до перепланування
  • Проект перепланування з допуском СРО від організації або автора проекту
  • Технічний висновок від організації або автора проекту
  • Згода страхової компанії, в якій застраховано іпотечне житло
  • Дозвіл фінансової установи на перепланування квартири.

Після того, як роботи по перепланування квартири в іпотеки будуть закінчені, необхідно надати банку документи, які підтверджують факт внесення змін, - технічний або кадастровий паспорт. Потім потрібно обов'язково повідомити про перепланування страхову компанію. Можливо, доведеться заново проводити оцінку нерухомості при іпотеці. Таким чином, той факт, що нерухомість перебувати в іпотеку, дещо ускладнює процедуру перепланування, але все ж вона можлива.

До чого призведе неузаконена перепланування квартири?

При придбанні житла в іпотеку, відносини позичальника з банком не обмежуються внесенням щомісячних виплат по позиці. Нерухомість знаходиться в заставі у банку, і права на неї належать кредитної організації до тих пір, поки позичальник повністю не розрахується по кредиту. Тому досить часто в договір іпотеки вносять пункт про право кредитора проводити інспекції квартири при необхідності. Зазвичай, плановий контроль здійснюється один раз на рік, але закон не обмежує кількість перевірок заставного житла.

Кредитна організація може зажадати достроково погасити кредит з огляду на те, що позичальник грубо порушив умови кредитного договору. Якщо позичальник не зможе задовольнити вимоги банку, і не закриє іпотеку найближчим часом, то фінансова установа подасть позов про стягнення на заставлене майно, і позичальник, швидше за все, втратить житло. Тому краще не ризикувати, і не здійснювати самовільних перепланувань нерухомості.

Якщо ж зміни в планування квартири вже внесені, то не варто чекати озлоблених перевіряючих, і краще самостійно сповістити кредитну організацію про перепланування житла, що знаходиться в іпотеці. Якщо позичальник добровільно зізнається про самовільне внесення змін і підтвердить, що вже збирає документи, щоб узаконити перепланування, то банк, можливо пом'якшиться і надасть відстрочку для підтвердження законності змін. Але штрафу позичальникові, навряд чи, в цьому випадку вдасться уникнути.

Якщо позичальник уже зробив неузаконена перепланування, то йому доведеться її узаконити. А якщо він планує взяти іпотеку на житло, обтяжене незаконним внесенням змін в архітектуру приміщення, то практично не один банк не погодитися видати позику на таку нерухомість, так як незаконні зміни істотно знижують ринкову вартість житла. Лише в дуже рідкісних випадках кредитори можуть схвалити видачу кредиту на придбання такого житла тоді, коли внесені зміни незначні і не порушують ніяких норм, при цьому позичальник зобов'язується узаконити всі зміни.

А узаконити перепланування іпотечного житла можна, скориставшись одним з двох способів:

  • скористатися послугами посередників і вирішити все швидко
  • самостійно зібрати всі документи і вирішити проблему.

Звертаючись в посередницьку організацію, позичальник, що бажає узаконити перепланування квартири, що знаходиться або яка буде знаходитися в іпотеці, оплачує послуги цієї фірми, яка без його участі збере всі необхідні документи, реєстри, довідки, звернуться в потрібні інстанції і отримають дозвіл. Вартість послуг посередників залежить від місця знаходження квартири і від обсягу внесених в конструкцію стін, стелі та підлоги змін. Зате позичальникові залишиться тільки відвідати БТІ і оформити новий техпаспорт на нерухомість.

Якщо збирати всі необхідні документи самостійно і відвідувати самому потрібні установи, то позичальник, звичайно, заощадить кошти, але витратить багато часу, нервів і сил. Однак, проявивши наполегливість і терпіння, позичальник в кінцевому підсумку теж отримає офіційний дозвіл на внесення зміни і нове свідоцтво про право власності на квартиру.

Таким чином, щоб не витрачати сили, нерви і гроші, потрібно все робити за законом і обов'язково погоджувати з банком всі маніпуляції з іпотечною квартирою. А якщо вже такий факт відбувся, то не варто чекати колекторів або «авось пронесе», інакше наслідки можуть виявитися дуже плачевними. Будьте законослухняні!


Незаконне перепланування квартири при іпотеці. Проблеми при переплануванні в угоді купівлі-продажу. Схвалення Ощадбанку по квартирі.

Перепланування квартири при іпотечній угоді. Як перепланування може вплинути на рішення банку? Сбербанк схвалення іпотеки на квартиру. Можливі проблеми.

Вже скільки разів твердили світу, що брехня мерзенні, шкідлива; але тільки все не про запас, і в серці брехня завжди знайде куточок. Я б могла поставити лапки, маючи на увазі цитату з байки І. А. Крилова про лестощі лисиці. Але у мене окрема історія про незаконну перепланування і її наслідки. У чому ж брехня? А ось у чому ...

Нещодавно мої хороші знайомі попросили мене супроводити їх операцію з купівлі квартири. І начебто справа замислювалося як проста альтернатива. Але ця проста альтернатива переросла в складну операцію з ланцюжком з чотирьох квартир з опікою і іпотекою. Опіку проходили на замикаючу угоду вільну квартиру, і іпотеку отримували теж на цю квартиру. І коли вся угода була вже зібрана і пройдена опіка, залишалося здати пакет документів до Ощадбанку для схвалення кінцевої вільної квартири і виходити на угоду. Ми двічі продовжували авансовий договір, щоб, нарешті, вийти всім строєм на довгоочікувану угоду. Всі продавці квартир і агенти були готові до фіналу, але раптом мені подзвонила агент обраної нами квартири і сказала, що Ощадбанк не схвалив квартиру, що замикає ланцюжок.

Причини, за якими Сбербанк може не схвалити квартиру? Основні критерії схвалення банком квартири.

По перше: це правовстановлюючі документи на квартиру. Юристи банку перевіряють юридичну чистоту квартири, історію переходів права від одного власника до іншого. А також дивляться, хто зареєстрований в даній квартирі і чи можуть бути право домагання будь-яких осіб на дану квартиру. Якщо є неповнолітні в квартирі, і що вони набувають натомість продаваної квартири.

По-друге: Банк перевіряє, чи перебуває власник квартири на обліку в ПНД і НД (психдиспансері і наркодиспансер).

По-третє: Чи є в квартирі перепланування. Узаконена вона. Чи немає червоних ліній на поверховому плані.

По-четверте: Чи немає арештів і заборон (обтяжень) за продаваної квартирі.

Можливі ще якісь причини, які банк може не озвучувати, взаємозалежні особи в угоді (наприклад). Банк може відмовити без будь-яких формулювань. Це його право - давати кредит на дану квартиру чи ні.

Перепланування квартири - як причина відмови банку в кредитуванні об'єкта. Що робити? Виходи.

У нашій ситуації агенти скористалися всім відомим способом. А саме - попросили оцінювача, що робить альбом про оцінку, змінити фотографії і вставити фото інший, аналогічної квартири. Так і було зроблено. Але як же Ощадбанк дізнався про те, що квартира з переплануванням? Адже в квартиру ніхто не входив, з осіб перевіряючих пакет документів на угоду. А сталося мабуть наступне ...

Сбербанк зазвичай дивиться, наскільки квартира по вартості відповідає ринку, перевіряючи оціночний альбом, порівнює кредитується об'єкт з аналогічними квартирами на ринку нерухомості. Думаю, що агент, який продавав кредитуються квартиру, забув прибрати рекламу з ріелторських баз. А в базах залишилися фотографії цієї квартири з усіма нюансами їх перепланування. В даному випадку це був об'єднаний санвузол (досить поширена перепланування). Банк виявив невідповідність фотографій в оціночному альбомі і в базах нерухомості. Фінал був передбачуваний. Сбербанк відмовив у кредитуванні Об'єкту нерухомості. На жаль «брехня» хоч і безневинна обернулася розвалом угоди. Зате це хороший урок для подальших угод.

Що робити при іпотечній угоді, якщо у вас неузаконена перепланування?

1) Можна звернутися в інший банк. Наприклад, Дельтакредит схвалює кредит квартири з переплануванням, але зміни в квартирі не повинні носити глобальний характер (перенесення мокрих точок, порушення цілісності несучих стін). Тут вже все розглядається індивідуально.

2) Можна усунути незначні зміни самостійно, повернувши все на свої місця як було до перепланування.

3) Взяти споживчий кредит (наприклад в Московському Кредитному банку (МКБ) під 15% річних.

4) Змінити фото в об'єкті в оціночному альбомі, але це теж треба робити продумано.

Ось така вийшла неприємна історія. Тому я вирішила поділитися нею з вами. Бажаю вам уникнути подібних ситуацій.

Ви можете отримувати мої статті по електронній пошті. Підпишіться і отримайте ось тут http://feeds.feedburner.com/ikitaeva/gAxz

Ця запис була опублікована 4 Жовтень, 2016 о 20:22, в категорії Іпотека, Угода. Ви можете підписатися на RSS 2.0 Ви можете залишити коментар. Трекбек недоступний.